Immobilien vererben

1. Testament:

Ein Testament bietet die Möglichkeit, das Vermögen weitgehend unabhängig von der gesetzlichen Erbfolge zuzuweisen. Dennoch haben nur 20 % der Österreicher auf diese Weise festgelegt, was nach ihrem Ableben mit ihrem Besitz geschehen soll. Wenn kein Testament vorliegt, tritt automatisch die gesetzliche Erbfolge in Kraft.

Das gesetzliche Erbrecht in Österreich sieht vor, dass in erster Linie die Kinder zwei Drittel, der hinterbliebene Ehegatte ein Drittel erben. Hinterlässt der Verstorbene keine Kinder oder keine lebenden Nachkommen seiner Kinder, erbt der Ehepartner zwei Drittel, seine Eltern ein Drittel (je Elternteil ein Sechstel) des Nachlasses.

Bei der Errichtung eines Testamentes sind mehrere Dinge zu beachten: Jedes Testament hat gewisse Formerfordernisse zu erfüllen, damit es auch gültig ist. Ein Testament kann in verschiedener Weise erstellt werden, wobei jede Art unterschiedliche Gültigkeitsvoraussetzungen hat. Die häufigsten Formen sind das eigenhändige Testament (selbst handschriftlich verfasst) und das fremdhändige Testament (von einer dritten Person verfasst).

Damit ein Testament die Formerfordernisse und Gültigkeitsvoraussetzungen erfüllt und somit gültig ist, empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt oder Notar zu konsultieren. Jedes Testament kann bei dem zentralen Testamentsregister der österreichischen Notariatskammer oder dem Testamentsregister der österreichischen Rechtsanwälte registriert werden. Im Register wird gespeichert, dass eine Person eine letztwillige Verfügung errichtet hat und wo sich diese befindet. Die Verwahrung ist beim Rechtsanwalt oder Notar möglich.

Interessante Kennzahlen

• 20 % der Österreicher haben ein Testament, bei den 60- bis 69-Jährigen sind es fast 36 % (1)
• 140 % Steigerung bei Testamentsspenden an gemeinnützige Einrichtungen im Zeitraum von 2012 bis 2022 (2)
• 20 % der privaten Haushalte in Österreich haben Immobilienvermögen geerbt.(3)

Pflichtteil:

Den Nachkommen des Verstorbenen und dem Ehepartner kommt das Recht zu, etwas aus den Aktiva der Verlassenschaft zu erhalten, auch wenn der Verstorbene die Erbfolge testamentarisch anders geregelt hat. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte der gesetzlichen Erbquote. Durch das Pflichtteilsrecht ist die Testierfreiheit, also das Recht, frei über die Verteilung seines Vermögens von Todes wegen zu verfügen, eingeschränkt.

Gut zu wissen: Was passiert, wenn die von mir eingesetzte Person das Erbe nicht antreten kann?
Ist der eingesetzte Erbe im Todesfall bereits vorverstorben, schlägt das Erbe aus oder kann aus anderen Gründen das Erbe nicht antreten, tritt grundsätzlich die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Es empfiehlt sich daher, in einem Testament auch einen Ersatzerben zu bestimmen. Vorausvermächtnis: Bei der Nachlassregelung ist das gesetzliche Vorausvermächtnis zu beachten. Dies ist das Recht des überlebenden Ehegatten und eingetragenen Partners, in der Ehe-/Partnerschaftswohnung weiter zu wohnen und die beweglichen Haushaltsgegenstände weiter zu benützen. Es steht zeitlich auf ein Jahr begrenzt auch dem Lebensgefährten zu.

Wie läuft die Eigentumsübertragung von Todes wegen bei einer Immobilie ab?

Aufgrund des vom Verlassenschaftsgericht ausgestellten Einantwortungsbeschlusses kann die Eintragung des Eigentumsrechtes für den Erben im Grundbuch vorgenommen werden. Es fällt Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr an. Der für die Bemessung der Gebühren und Abgaben zugrunde zulegende Wert wird auf Basis des Pauschalwertmodelles oder eines geeigneten Immobilienpreisspiegels der Statistik Austria ermittelt. Den Erben steht es aber frei, den tatsächlichen Wert über ein Verkehrswertgutachten ermitteln zu lassen.

Liegt keine konkrete Zuweisung einer Liegenschaft an einen bestimmten Erben vor, wird die Liegenschaft anteilig (nach Erbquote) an alle Erben ins Miteigentum übertragen. Wir empfehlen im Testament, die Aufteilung der Liegenschaften bzw. der Liegenschaftsanteile genau zu regeln, damit Streitigkeiten vermieden werden.

2. Erbvertrag

Ein Erbvertrag ist ein Ehe- bzw. Partnerschaftspakt. Im Gegensatz zum Testament ist der Erbvertrag ein zweiseitiges Rechtsgeschäft, das nur im Einvernehmen beider Parteien abgeändert oder aufgelöst werden kann. Er wird in Form eines Notariatsakts zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Partnern geschlossen. Darin setzt ein Partner den anderen oder beide Partner einander als Erben ein.

Mittels eines Erbvertrags können Sie über drei Viertel Ihrer Verlassenschaft verfügen, sofern das übrige Viertel frei von Belastungen durch Schulden und Pflichtteile ist. Der Erbvertrag erlischt automatisch mit der Scheidung, Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe/Partnerschaft.

3. Schenkung

Als Eigentümer einer Immobilie können Sie Ihr Objekt noch zu Lebzeiten auf eine andere Person unentgeltlich übertragen. Dazu ist es notwendig, einen Schenkungsvertrag abzuschließen. Die Schenkung ist nur dann gültig, wenn die Immobilie bereits übergeben wurde oder der Schenkungsvertrag in Form eines Notariatsaktes errichtet wird. Bei tatsächlicher Übergabe im Vorhinein ist der Schenkungsvertrag nur beglaubigt von den Vertragsparteien zu unterfertigen. Schenkungen an Pflichtteilsberechtige können auch auf den Pflichtteil angerechnet werden. Wenn der Erblasser dies nicht möchte, kann er dies im Schenkungsvertrag auch anordnen.

Welche Gebühren fallen bei der Schenkung von Immobilien an?

• Für den Erwerber: Grunderwerbssteuer zwischen 0,5 % und 3,5 % sowie Eintragungsgebühr;
• Für den Geschenkgeber: Immobilienertragsteuer fällt bei einer Gegenleistung (z.B. Kredit) von 75 % des Verkehrswertes der Immobilie an.

Der Geschenkgeber kann sich bei der Schenkung auch u.a. folgende Rechte zurückbehalten:

• Das Fruchtgenussrecht gibt dem Schenker das Recht, das verschenkte Objekt zu benutzen oder zu vermieten und die Einnahmen zu behalten.
• Das Wohnungsgebrauchsrecht ermöglicht es dem Geschenkgeber höchstpersönlich weiterhin in der Liegenschaft zu wohnen, wenn er für Betrieb und Nutzung aufkommt.
• Ein Belastungs- oder Veräußerungsverbot untersagt dem Beschenkten, die Immobilie ohne Zustimmung des Geschenkgebers zu belasten oder zu verkaufen.
• Über das Ausgedingsrecht muss der Beschenkte gewissen Verpflichtungen gegenüber dem Schenker nachkommen. Dazu gehören zum Beispiel die Versorgung oder die Pflege.

Schenkung einer vermieteten Immobilie

Wird eine vermietete oder verpachtete Liegenschaft verschenkt, kommt es zu einer Änderung des Mietvertrags. Der Geschenknehmer tritt in den Vertrag als Vermieter ein; ihm kommen damit auch die Mieteinnahmen zu. Er bezieht somit Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung mit allen steuerrechtlichen Folgen.

4. Immobilienverkauf mit Wohnrecht

Das Eigenheim zu Geld zu machen und trotzdem weiterhin dort leben zu können, kann durchaus verlockend sein. Besonders wenn ein Großteil des Vermögens in der Immobilie steckt, ermöglicht ihr Verkauf bei Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts eine Aufbesserung der finanziellen Verhältnisse, ohne die vertraute Umgebung verlassen zu müssen.

Die inhaltliche Gestaltung des Kaufvertrags ist Vereinbarungssache der Beteiligten: Das Wohnrecht kann befristet oder bis zum Ableben gelten, sich auf die gesamte Immobilie oder auch nur auf bestimmte Bereiche beziehen. Bei Eintragung des Wohnrechtes im Grundbuch ist auch gegenüber Dritten wirksam. Es bleibt auch beim Weiterverkauf der Liegenschaft bestehen. Das Wohnrecht kann als höchstpersönliches Wohnungsgebrauchsrecht oder als Fruchtgenussrecht ausgestaltet sein. Üblicherweise ist im Vertrag auch festgehalten, ob der Berechtigte andere Personen wie Familienmitglieder oder Pflegekräfte in seinen Haushalt aufnehmen darf.

Die Vorteile eines Immobilienverkaufs mit lebenslangem Wohnrecht

• kein Auszug aus dem vertrauten Zuhause
• frei verfügbares Kapital
• Entfall der Erhaltungskosten und Reparaturrücklage

Während der Wohnberechtigte üblicherweise für Instandhaltungsarbeiten, ggf. kleinere Instandsetzungsarbeiten, die Betriebskosten und allenfalls auch für eine Haushaltsversicherung verantwortlich ist, trägt der neue Eigentümer durch die Erhaltungspflicht alle anderen Kosten, die die Immobilie betreffen. Darunter fallen Reparaturen und Sanierungen sowie die Reparaturrücklage.