Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienwirtschaft und welche Entwicklung sehen Sie für das Jahr 2025?

Seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie hat sich sowohl im Wohn- als auch im Arbeitsbereich einiges verändert. Darüber hinaus haben die Inflation, die Zinsen und die Einführung der KIM-Verordnung* seit 2023 einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienwirtschaft ausgeübt. Das Jahr 2023 stellte bereits eine große Herausforderung dar, und auch 2024 präsentiert sich nicht unbedingt rosiger. Dennoch deutet vieles darauf hin, dass ab Ende 2024 eine positive Entwicklung bevorstehen könnte.

Mieten oder Kaufen?

Angesichts der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt, raten Sie eher zum Mieten oder Kaufen?

Ich würde jedem raten, einen Kauf in Erwägung zu ziehen, da voraussichtlich 2025 die Preise für Wohnimmobilien steigen werden. Seit 2020 wurde zu wenig gebaut, was den Markt und die Nachfrage stark beeinflussen wird.

Zweiklassen-Immobilienmarkt

In den Medien wird vom Zweiklassen-Immobilien Trend gesprochen. Wie beurteilen Sie die Auswirkungen des Rückgangs bei der Wohnkreditvergabe auf die Entwicklung der Immobilienpreise?

Das ist derzeit noch der Fall, aber meiner Meinung nach wird sich das bald ändern. Die Kreditvergabe durch die KIM-Verordnung und die Zinsen spiegeln meiner Ansicht nach nicht den tatsächlichen Markt wider, daher wird die Nachfrage groß sein und das Angebot knapp. Daraus ergibt sich voraussichtlich eine Preiserhöhung im Winter.

Immobilienblase

Was ist die Immobilienblase und welche Faktoren führen zu ihrer Entstehung?

Eine Immobilienblase entsteht, wenn die Preise oder das Angebot übermäßig hoch sind und nicht durch die Marktsituation gerechtfertigt werden können. Oftmals finanzieren Banken in solchen Situationen mehr als 100 % des Immobilienwerts ohne angemessene Sicherheiten, was zu einem Überangebot führen kann, das am Markt keinen Absatz findet.

Wie interpretieren Sie die Abweichungen der Preise auf dem heimischen Immobilienmarkt von den Durchschnittswerten der letzten Jahre?

Die Preise können variieren, da einige Verkäufer aus verschiedenen Gründen gezwungen sind zu verkaufen, was zu einer gewissen Preissenkung führt. Die meisten Menschen hingegen warten ab und halten sich mit dem Verkauf zurück, was im Allgemeinen dazu beiträgt, dass die Preise stabil bleiben.

Inflation

Wie beurteilen Sie die Auswirkungen von Kreditvergaberichtlinien auf die Zugänglichkeit von Immobilienkrediten angesichts der Inflation?

Das Problem besteht weniger darin, dass sich zu wenige Menschen Immobilienkredite leisten können, sondern vielmehr darin, dass es sich einige aufgrund fragwürdiger Vorschriften nicht leisten dürfen. Ich sehe keinen Grund dafür, dass es eine KIM-Verordnung gibt. Meiner Meinung nach sind Menschen in der Lage, gemeinsam mit ihren Finanzierungsberater*innen selbst zu entscheiden, welche Konditionen für sie angemessen sind und welche Kreditzahlungen sie sich leisten können. Solche Bevormundungen führen zu verzerrten Marktsituationen, und wie wir sehen, ist das Ergebnis unter anderem, dass der Staat Maßnahmen im Wohnbau ergreifen muss, um die Bauwirtschaft und alle beteiligten Unternehmen zu unterstützen.

Gab es tatsächlich einen signifikanten Rückgang der Immobilienpreise in den Wiener Bezirken 1 und 19? Wie haben sich die Preise entwickelt?

Es gab sicher auch hier Notverkäufe, die zu Preissenkungen geführt haben, wie es in vielen anderen Regionen der Fall war.

Trotzdem gehe ich davon aus, dass die Preise insgesamt mehr oder weniger stabil geblieben sind. Es ist wichtig zu erkennen, dass diese individuellen Situationen nicht unbedingt den gesamten Immobilienmarkt widerspiegeln. In vielen Fällen haben Verkäufer abgewartet und nicht unter Druck verkauft, was dazu beiträgt, dass die Preise auf einem relativ konstanten Niveau bleiben.

Welche neuen gesetzlichen Bestimmungen oder Erleichterungen erwarten Sie in Bezug auf Immobilienbesitz, wie beispielsweise Leerstandsabgaben oder Sanierungspflichten?

Die Einführung einer Leerstandabgabe soll dazu beitragen, dass mehr Wohnungen auf den Markt kommen. Ich bin jedoch skeptisch, ob die Umsetzung dieser Maßnahme erfolgreich sein wird. Es ist fraglich, ob dies tatsächlich zu einer signifikanten Steigerung des Wohnungsangebots führen wird. Auf jeden Fall wird dies voraussichtlich zu weiteren Einnahmen für die Staatskasse führen. Ich hoffe nur, dass dieses Geld dann auch für Neubauprojekte, etc. verwendet wird.

Die ESG-Sanierungspflichten werden auch private Immobilienbesitzer betreffen, da ESG-sanierte Objekte in Bezug auf Kreditvergabe oder Verkauf eine bessere Bonität aufweisen und möglicherweise zu einem höheren Kaufpreis führen können.

In Bezug auf die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen sehe ich jedoch erhebliche Probleme, insbesondere im Zusammenhang mit der Infrastruktur. Dies könnte insbesondere für Zinshauseigentümer eine Herausforderung darstellen, da es schwierig sein wird, eine angemessene Rendite zu erzielen, wenn die Mieten gedeckelt sind. Die derzeitigen Förderungen werden hierbei nicht ausreichend sein, um die entstehenden Kosten zu kompensieren. Es bleibt fraglich, ob diese Maßnahmen langfristig tragfähig sind.